根據(jù)官方預(yù)計，迪士尼開園后每天接待游客量約在6萬-10萬人。但在迪士尼周邊10公里范圍內(nèi)，目前僅有2家五星級酒店，6家四星級酒店，各檔次酒店合計不到100家，客房數(shù)量不足1萬間，存在巨大市場缺口。

作為上海經(jīng)濟的又一大發(fā)動機，迪士尼及其周邊游樂產(chǎn)業(yè)鏈一直備受外界關(guān)注，但因為找不到切入口，商業(yè)資本想在迪士尼板塊分一杯羹顯得尤為困難。目前迪士尼板塊的資本進入，基本上都是房地產(chǎn)投資，房產(chǎn)買賣，在當前市場的高位上，接盤的風險也不小。

商業(yè)地產(chǎn)題材股受益

上海迪士尼官方預(yù)計，開業(yè)后游客規(guī)模應(yīng)能達到1000萬人次，開業(yè)初期將為上海帶來 300萬~500萬人次的新增游客，約占上海全年接待游客規(guī)模的 2%~4%。

據(jù)東京和香港迪士尼成熟期客流承載密度測算，上海迪士尼項目1期成熟后有望帶來3000萬穩(wěn)定客流，其中市外增量游客占80%，按照票價320-400元、8-10倍經(jīng)濟撬動杠桿保守計算， 迪士尼將帶來千億級別消費增量。來自券商報告顯示，預(yù)計上海迪士尼公園將重點覆蓋距上海三小時車程內(nèi)的3.3 億人口。

21世紀經(jīng)濟報道記者梳理發(fā)現(xiàn)，當前資本大部分通過兩條主線挖掘迪士尼主題機會。首先，由股權(quán)關(guān)聯(lián)預(yù)期帶來估值的增加，如百聯(lián)股份，其控股股東百聯(lián)集團參股申迪集團10%股份，旗下奇妙品牌管理公司也獲得品牌授權(quán)，未來不排除在上市公司層面深入合作；其次，直接受迪士尼經(jīng)濟輻射效應(yīng)影響的公司，受益于增加客源拉動消費帶來業(yè)績提升，如豫園商城、老鳳祥、益民股份、新世界。

百聯(lián)商業(yè)門店遍布上海各大核心商圈，目前擁有15家購物中心、29家百貨門店及5家大型奧特萊斯，建筑面積超過300萬平米。該集團旗下距迪士尼樂園10公里左右的川沙購物中心項目預(yù)期今年建成開業(yè)，以迪士尼游客作為主要目標客戶群。

此外，百聯(lián)集團高管曾表示，未來不排除在上市公司層面上與迪士尼深入合作。百聯(lián)集團旗下的奇妙品牌管理公司負責設(shè)計、生產(chǎn)、銷售迪士尼和漫威品牌紀念品，并于 2015 年起在全國范圍內(nèi)開設(shè)零售分店。

作為上海本土優(yōu)秀品牌，豫園商城或?qū)⒉季值鲜磕釄@區(qū)內(nèi)餐飲旅游產(chǎn)業(yè)，積極探索與迪士尼其他形式合作，如互相引流、專設(shè)迪士尼紀念品銷售點等；老鳳祥、益民集團、新世界未來也有望在迪士尼園區(qū)設(shè)店充分受益迪士尼效應(yīng)。

這些資本暗涌的背后，與上海迪士尼樂園中方投資方申迪集團股權(quán)結(jié)構(gòu)主要以國企為主有關(guān)：陸家嘴集團占45%股份、錦江國際占25%、文廣集團占20%、百聯(lián)股份10%。

風險提示：規(guī)避同質(zhì)化定位

上海商業(yè)地產(chǎn)項目競爭很激烈，主題商業(yè)地產(chǎn)娛樂化、主題化或者說新業(yè)態(tài)品牌整合工作顯得尤其重要。如果開發(fā)商能夠恰當?shù)乩斫獠⑶页浞值厝诤线@些元素，那么這個主題商業(yè)項目就可獲得更多的競爭力。

隨著上海迪士尼的運營，迪士尼板塊及周邊勢必成為休閑娛樂為主題的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)；另外，《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃(2013-2020)》(下簡稱規(guī)劃)方案顯示，上海將在全市構(gòu)建三級商業(yè)網(wǎng)點體系：市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心，其中市級商業(yè)中心有14個，包括南京東、西路商業(yè)中心、小陸家嘴-張楊路商業(yè)中心及遠期的大寧、真如商業(yè)中心等。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“規(guī)劃”成為上海主題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新機遇。

但張宏偉也指出，開發(fā)商若要謀求其項目在區(qū)域商業(yè)中心競爭中取得優(yōu)勢，勢必要讓他的項目有更多體現(xiàn)文化、娛樂、歷史或者建筑的主題特征，通過這些主題特征形成差異化，從而形成主題商業(yè)地產(chǎn)，這將是未來市場制勝的重要法寶之一。

6月初，新綠都地產(chǎn)位于迪士尼樂園板塊的項目“綠都·繡云里”首度亮相。綠都地產(chǎn)集團高級商業(yè)顧問劉曉蘭指出，迪士尼版板作為上海國際旅游度假區(qū)，豐富長遠的整體規(guī)劃帶來的客流決定了繡云里的商業(yè)邏輯。繡云里的里弄商業(yè)，作為中國首個石庫門生活體驗街區(qū)，以客棧、酒店為主力業(yè)態(tài)，形成多元化商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，互為價值利好，撬動迪士尼旅游經(jīng)濟。

她說：“除了迪士尼游玩，來上海的游客更多想體驗老上海風情，我的客棧就是‘迪士尼邊上可以住人的新天地’，你不用跑到市區(qū)，在迪士尼邊上就可以體驗到?！?/p>

張宏偉認為，從房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)商分工來講，盡管每個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有各自的主題定位和特色，如當下市場有專做公園地產(chǎn)的華僑城、有專做城市綜合體的萬達。但是，迪士尼的到來將使商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)市場越來越細化，這是迪士尼對當下房地產(chǎn)市場影響較為積極的一面。一定意義上講，迪士尼時代的到來，主題商業(yè)地產(chǎn)將成為上海乃至中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個重要的方向。

　板塊掘金>>>上海迪士尼擴建工程已啟動 7股近水樓臺先得月

迪士尼概念股：界龍實業(yè)、錦江投資、 錦江股份、豫園商城、中路股份、百聯(lián)股份、龍頭股份、上海機場、強生控股、美盛文化、陸家嘴、申通地鐵、張江高科。