近10多年來，資本回報和資產(chǎn)價格漲幅超過勞動回報和收入增幅，年輕人很難支付高房價、高租金，住房的公共屬性明顯上升，租賃或?qū)⑹俏覈磥沓擎?zhèn)住房的主要形式。

從需求看，大學畢業(yè)生、藍領(lǐng)工人等新市民將成為樓市需求主體，這部分人群以“85后”“90后”為主，講究生活品質(zhì)但起薪低、不希望成為房奴。另外，城市化已進入“下半場”，即從城市化到“大城市化”，人群紛紛向就業(yè)機會多、服務業(yè)為主的大城市遷徙。面對大城市居高不下的房價，租房將是新市民的第一選擇、過渡選擇乃至長期選擇。

從供應看，城市化告別高速增長，適齡購房人群(25-44歲)增速在2010年開始調(diào)頭向下，城鎮(zhèn)戶均住房擁有已超過1套/戶，樓市進入“存量時代”。中國家庭金融調(diào)查顯示，近25%的城鎮(zhèn)住房空置、11%的家庭擁有2套及以上住房，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也驅(qū)動存量房盤活。因此，租賃房屋供給未來會快速增長。

日本與我國一樣，受儒家文化熏陶，買房傳統(tǒng)很濃重，崇尚置業(yè)才能安定的理念，政府也意圖建設(shè)自有住房社會，促進中間力量壯大。但是，日本居民住房問題并不突出，這與二戰(zhàn)后日本開啟史上最大規(guī)模的政府主導型公租房建設(shè)密切相關(guān)。

1951年，日本發(fā)布《公營住宅法》，面向所有生活和工作在本地區(qū)的低收入人群，由中央向地方補助，修建出租住房，覆蓋地區(qū)月收入倒數(shù)25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請，租金為同區(qū)域商品房租金的1/4-1/3。截至2003年，日本公營住宅共建設(shè)218萬套，占全國住宅總量的4.66%，各地區(qū)差異較大，比如人口集中的神戶市達到9.59%。

1955年，日本頒布《住宅公團法》，由國家出資75%、地方出資25%設(shè)立公團，在住房嚴重不足的大城市及周邊興建出租式公寓，面向大城市工薪階層提供低廉租金住房。公團成立之初，僅建設(shè)1.7萬套公寓。60年代城市化高速推進時期，公團集中實施了兩個“5年計劃”——1966年-1970年建設(shè)了35萬套、1971年-1975年建設(shè)了28.4萬套。其中，70%的房屋為出租住房。截至2004年6月，住宅公團共建設(shè)公寓154萬套，約占全國住宅總量的5%。

目前在我國，新市民起薪在3000-4000元，他們不僅將面臨至少5年左右的買房過渡期，甚至連支付房租都困難。據(jù)報道，北京69.2%的大學畢業(yè)生房租都得靠父母資助。由此，市場化的租賃，特別是目前占比超過90%的私人散租，根本無法惠及這部分人群。壯大政府公租或補貼為主的機構(gòu)租賃，才是降低租金成本、穩(wěn)定租賃關(guān)系的“壓艙石”。

除了公營住房和公團住房外，日本機構(gòu)租賃住房“三支箭”的最后一支，就是包括提供給入會會員公社住房、企業(yè)公寓在內(nèi)的非營利機構(gòu)租賃住房。為穩(wěn)定雇傭關(guān)系、提高員工對企業(yè)的歸屬感和忠誠感，日本建立了強大的企業(yè)社會福利制度。60-70年代，擁有社宅和宿舍的企業(yè)開始增多。根據(jù)2007年的調(diào)查，提供補貼或租金的企業(yè)占比達到48.4%、提供社宅和宿舍的企業(yè)占比35%。

這導致1945年-1977年，日本新建的2854萬套住宅中，由公營、公團、企業(yè)等政府或非營利組織建設(shè)的占31%，60-70年代占比超過40%，其中超過70%的用來出租。1968年，住房總套數(shù)和總戶數(shù)開始平衡，加上隨后的老齡化，新建租賃房屋減少，公租房開始對外銷售。到1975年，日本實現(xiàn)一人一間房。目前，日本戶均住宅面積96平米，其中自有和租賃住宅戶均面積分別為124平米和46平米。

筆者認為，對中國而言，無論是推進新型城鎮(zhèn)化、新市民扎根城市，還是實現(xiàn)“先租后買”“居者有其屋”，以及壯大中等收入群體規(guī)模，大力發(fā)展住房租賃的意義不言而喻。租賃的過渡作用，緩解了住房緊張，防止需求大規(guī)模入市和炒作，保證了住房的原始屬性，也降低了城鎮(zhèn)化成本、用工成本，更應該成為實現(xiàn)租售并舉、居者有其屋和壯大中等收入人群的一招妙棋。

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