光大嘉寶(600622)公司發(fā)布 2018 年年報(bào)， 全年實(shí)現(xiàn)營收 47.58 億，同比+54.30%；歸母凈利潤 8.81 億，同比+61.63%；

基本 EPS0.76 元/股； 擬每 10 股派發(fā)現(xiàn)金紅利 1.6 元（含稅），資本公積每 10 股轉(zhuǎn)增 3 股。

業(yè)績超預(yù)期、 資金狀況良好

凈利潤大幅增長主要因?yàn)椋?1）地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入提升疊加毛利率改善： 18 年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入39.94 億，同比+58.94%， 結(jié)算毛利率 51.44%，同比增加 17.51 個百分點(diǎn)； 2） 投資收益增加： 期內(nèi)公司不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)投資收入增加， 全年實(shí)現(xiàn)投資收益 3.08 億元，同比+353.41%。

貨幣資金增加： 截至期末公司賬上貨幣資金 62.68 億，同比+95.64%，主要受光控安石-上海一號私募投資基金并表影響； 債務(wù)水平較低、且結(jié)構(gòu)合理： 有息債里不含短期借款， 其余債務(wù)為： 一年內(nèi)到期有息債 27.6 億、 長期借款 38.75 億及應(yīng)付債券 26.51 億；此外， 在 18 年整體行業(yè)融資難的背景下，整體融資成本 6.08%，資金成本控制在保持行業(yè)領(lǐng)先。

地產(chǎn)未售項(xiàng)目充足， 不動產(chǎn)資管收入提升

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)： 期末，公司現(xiàn)有項(xiàng)目上海嘉定夢之月、夢之緣，浦東前灘后院及昆山花橋共有可售建面25.5 萬方，加上嘉定區(qū)域 2 塊合計(jì) 15 萬方建土儲，合計(jì)未售建面超 40 萬方， 公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)可售資源充足，未來短期內(nèi)， 依然能提供業(yè)績支撐。

不動產(chǎn)資管業(yè)務(wù)： 2018 年公司不動產(chǎn)資管業(yè)務(wù)收入 7.13 億， 同比+34.27%： 其中咨詢管理費(fèi)收入 5.55億，同比+12.12%； 超額管理費(fèi)收入 0.85 億， 這是超額收益（carry） 在財(cái)報(bào)里首次出現(xiàn)， 公司以光大安石團(tuán)隊(duì)為核心的不動產(chǎn)經(jīng)營管理優(yōu)勢開始彰顯。

截至期末， 光大安石在管項(xiàng)目 37 個， 資管規(guī)模 471.1 億， 從在管項(xiàng)目業(yè)態(tài)占比看： 商業(yè)（33.04%），綜合體（28.13%），寫字樓（17.30%），工業(yè)地產(chǎn)（7.97%），住宅（2.85%），其他（10.71%），業(yè)態(tài)的多元化既彰顯公司管控實(shí)力，同時也降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 此外， 報(bào)告期內(nèi)新增投資項(xiàng)目 13 個，新增管理規(guī)模 78.04 億；退出投資項(xiàng)目 10 個，減少管理資金 98.96 億。 由于受資管新規(guī)影響， 18 年資管規(guī)模略有下降，但長期看， 我們認(rèn)為公司資管規(guī)模未來大概率會持續(xù)擴(kuò)張。 考慮到光大安石 2015 至 2018 年連續(xù)四年蟬聯(lián)“中國房地產(chǎn)基金綜合能力 TOP10”榜首， 公司管理能力、影響力均為業(yè)內(nèi)頂尖； 再從行業(yè)層面看，公募 REITs 大概率在 19 年推出試點(diǎn)， 公司憑借業(yè)內(nèi)杰出的資管平臺， 有望最先受益。

人事調(diào)整聚焦資管業(yè)務(wù)，公募 REITs 想象空間大

據(jù) 1 月 22 日公告， 聘任原光大安石董事長兼 CEO 陳宏飛為公司總裁， 并攜原光大安石團(tuán)隊(duì)入駐管理層。我們認(rèn)為本次人事變動， 進(jìn)一步明確了公司業(yè)務(wù)重心， 有利于公司加快不動產(chǎn)資管業(yè)務(wù)發(fā)展。

此外，公募 REITs 推出在即， 發(fā)展前景廣闊： 18 年類 REITs 產(chǎn)品嘗試頻出不窮， 政策層面上， 19 年以來各方面密集表態(tài)： 19 年 1 月， 上交所新年致辭中提到推動公募 REITs 試點(diǎn)； 3 月底， 國務(wù)院發(fā)展研究中心證券化 REITs 課題組秘書長王步芳表示，“公募 REITs 首批試點(diǎn)產(chǎn)品近期將推出”； 4 月 8 日， 深交所表示“積極推進(jìn)公募 REITs 進(jìn)程”。 我們預(yù)計(jì)公募 REITs 大概率在未來幾個月內(nèi)推出試點(diǎn)， 以國內(nèi)現(xiàn)有不動產(chǎn)管理規(guī)模與水平看， 行業(yè)發(fā)展尚處初級階段， 公司作為行業(yè)龍頭競爭優(yōu)勢明顯， 成長前景可期。

投資建議： 公司 18 年凈利潤大幅增長，主要由房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入及毛利率提升所致； 由于現(xiàn)有存量可售資源依舊充裕， 未來短期內(nèi)業(yè)績高增依然有支撐； 資管業(yè)務(wù)方面， 不動產(chǎn)管理費(fèi)收入提升， 并憑借優(yōu)良的經(jīng)營， 首次獲得了超額收益（carry）； 此外， 光大安石團(tuán)隊(duì)接手管理層， 預(yù)計(jì)未來公司將進(jìn)一步聚焦資管業(yè)務(wù)；行業(yè)層面看， 考慮到 19 年初各方面密集表態(tài)，公募 REITs 有望在近期推出， 公司作為行業(yè)標(biāo)桿有望最先受益。 我們預(yù)計(jì)公司 2019-2021 年 EPS 分別為 0.93 元、 1.11 元、 1.31 元， 分別對應(yīng) PE10.03X、 8.43X、 7.14X，維持“買入”評級。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 公募 REITs 試點(diǎn)推出進(jìn)度低于預(yù)期， 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售去化率低于預(yù)期。