浦東金橋(600639)

18 年?duì)I收同比+65%、 業(yè)績(jī)同比+33%， 源于物業(yè)結(jié)算大增、租賃收入跳增18 年?duì)I收 27.6 億，同比+65.0%，歸母凈利潤(rùn) 9.8 億，同比+32.5%； 實(shí)現(xiàn)基本每股收益 0.87 元/股，同比+32.5%； 毛利率和歸母凈利率分別為 51.9%和 35.4%，較上年-15.3pct 和-8.7pct， 源于地產(chǎn)結(jié)算項(xiàng)目毛利率下降； 三項(xiàng)費(fèi)用率合計(jì)6.5%，同比-2.7pct。公司加權(quán)凈資產(chǎn)收益率 11.3%，同比+2.9pct， 得益于結(jié)轉(zhuǎn)提速。 公司營(yíng)收、業(yè)績(jī)高增，源于“碧云壹零”項(xiàng)目竣工交付確認(rèn)收入 11.4億元（對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn) 2.8 億元） ，致結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模大增。 營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看， 18 年公司房地產(chǎn)銷售、 房地產(chǎn)租賃、 酒店業(yè)務(wù)， 分別實(shí)現(xiàn)收入 12.0、 13.9、 1.6 億， 分別同比+317%、 +13%、 +5%。 此外，擬每 10 股分紅 3.0 元，分紅率達(dá) 34%， 維持較高水平。 公司資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率分別為 55.4%、 46.1%， 分別同比+0.2pct、+7.1pct， 仍處于行業(yè)較低水平。

可出租物業(yè) 235 萬(wàn)方，貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流， 碧云壹零如期結(jié)轉(zhuǎn)、 利潤(rùn)可觀截至 18 年末，公司可出租物業(yè)面積 235.4 萬(wàn)方， 總體出租率達(dá) 82.1%；其中，廠房、 住宅、 研發(fā)樓、 辦公樓和商業(yè)的出租率分別為 76%、 96%、 68%、 84%、90%。 此外，公司擁有出租土地 37.6 萬(wàn)方， 且仍在繼續(xù)加大投資性物業(yè)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)力度，這些優(yōu)質(zhì)資源可以為公司創(chuàng)造穩(wěn)定和持久的租金收入。 公司擁有酒店式公寓 1,056 套，較去年同期多增 236 套，出租物業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)且現(xiàn)金流穩(wěn)定， 18 年公司銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金流入 22.2 億元，同比-9.9%，源于物業(yè)銷售回款略有下降?？紤]到上海城市邊界擴(kuò)張過(guò)程中面臨著由中心城邊緣向城市中心轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略機(jī)遇以及 16 年以來(lái)一線城市地價(jià)大幅上漲，公司持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)值繼續(xù)提升可期。房地產(chǎn)項(xiàng)目方面，臨港碧云壹零項(xiàng)目已推出的三期房源去化良好， 已開(kāi)盤房源去化率達(dá) 60%， 累計(jì)收款約 18.1 億元。

二次開(kāi)發(fā)盤活存量資源，輕資產(chǎn)運(yùn)作+品牌輸出成效初顯， S11 或預(yù)售在即15 年后公司“二次開(kāi)發(fā)”正式起航，意在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、盤活土地。目前Office Park Ⅱ地鐵板塊項(xiàng)目（T3-5 地塊）工程收尾工作穩(wěn)步推進(jìn)；由度工坊Ⅱ期完成竣工驗(yàn)收、交付運(yùn)營(yíng)；由度工坊Ⅲ期工程有序推動(dòng)；由度工坊Ⅴ期（4-02地塊）取得規(guī)劃許可證，前期工作準(zhǔn)備中； S11 地塊住宅項(xiàng)目碧云尊邸的主體結(jié)構(gòu)施工完成 90％，該項(xiàng)目的部分銷售將提供豐富業(yè)績(jī)支撐；北郊未來(lái)產(chǎn)業(yè)園新材料創(chuàng)新基地東、南、北區(qū)項(xiàng)目上部結(jié)構(gòu)施工完成 85％。此外，公司加大對(duì)服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)板塊的培育力度，加強(qiáng)輕資產(chǎn)運(yùn)作和品牌輸出，碧云閣、碧云苑、碧云庭三大品牌已形成了極為鮮明的品牌定位與形象系統(tǒng)；并在品牌管理上實(shí)現(xiàn)了突破，承接了 2 個(gè)項(xiàng)目的委托經(jīng)營(yíng)管理，為公輸出品牌邁出了第一步。

投資建議： 業(yè)績(jī)靚麗，結(jié)轉(zhuǎn)加速、租金跳增， 維持“ 推薦”評(píng)級(jí)浦東金橋作為金橋開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的主要承擔(dān)者，在上海浦東中環(huán)附近擁有 245 萬(wàn)方優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)，包括經(jīng)營(yíng)工業(yè)廠房和研發(fā)辦公的租賃。此外，公司在上海城市邊界擴(kuò)張過(guò)程中面臨著由中心城邊緣向城市中心轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略機(jī)遇，持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)值提升可期；并且陸續(xù)通過(guò)收購(gòu)區(qū)內(nèi)物業(yè)加速推進(jìn)二次開(kāi)發(fā)，盤活存量資源?？紤]到碧云壹零的加快結(jié)算以及 S11 或預(yù)售在即，我們上調(diào)公司 19-21年每股收益預(yù)測(cè)為 0.98、 1.11、 1.26 元（19-20 年原預(yù)測(cè)值 0.79、 0.87 元），鑒于目前行業(yè)整體估值水平上行以及碧云壹零和 S11 有望集中釋放業(yè)績(jī)，按照 19年目標(biāo) PE20 倍， 上調(diào)目標(biāo)價(jià)至 19.60 元，維持“推薦” 評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量超預(yù)期下行以及行業(yè)資金放松不及預(yù)期