保利地產(chǎn)(600048)

事項(xiàng)：

保利公布 2018 年年報(bào)，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 1945.1 億，同比增長(zhǎng) 32.7%，歸母凈利潤(rùn) 189 億，同比增長(zhǎng) 20.9%，對(duì)應(yīng) EPS1.59 元， 略高于業(yè)績(jī)快報(bào)。公司擬每10 股派發(fā)現(xiàn)金紅利 5 元（含稅）。

平安觀點(diǎn)：

業(yè)績(jī)靚麗，預(yù)收充足：公司 2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 1945.1億元，同比增長(zhǎng) 32.7%；歸母凈利潤(rùn) 189 億元， 同比增長(zhǎng) 20.9%。凈利潤(rùn)增速不及營(yíng)收主要因： 1）期內(nèi)資產(chǎn)減值損失同比增加 22.9 億至 23.5 億元； 2）少數(shù)股東損益占凈利潤(rùn)比重同比升 7.1 個(gè)百分點(diǎn)至 27.7%。 受結(jié)算結(jié)構(gòu)影響，毛利率同比提升 1.4 個(gè)百分點(diǎn)至 32.5%， 考慮 2016 年來(lái)地價(jià)上升及限價(jià)影響， 毛利率或難以延續(xù)高位。 受合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目結(jié)算增加影響，期內(nèi)投資收益同比增60.1%至 26.9 億元。 由于期內(nèi)銷售額遠(yuǎn)大于同期結(jié)算， 期末預(yù)收款同比增長(zhǎng) 33.1%至 2998 億，疊加 2019 年 24%的計(jì)劃竣工增速， 全年業(yè)績(jī)?nèi)杂型３州^高增速。

銷售延續(xù)高增，新開(kāi)工積極進(jìn)取： 公司 2018 年實(shí)現(xiàn)銷售金額 4048.2 億，同比增長(zhǎng) 30.9%，市占率提升 0.4 個(gè)百分點(diǎn)至 2.7%；銷售面積 2766.1 萬(wàn)平，同比增長(zhǎng) 23.4%；銷售均價(jià) 14635 元/平米，同比增長(zhǎng) 6.1%。期內(nèi)一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻(xiàn)合計(jì) 77%，其中珠三角實(shí)現(xiàn)銷售額1170 億元，同比增長(zhǎng) 24%。 12 個(gè)城市單城簽約過(guò)百億，廣州 400 億，佛山、北京超 250 億，東莞、中山等首次突破 100 億。 2018 年新開(kāi)工 4396萬(wàn)平，同比增長(zhǎng) 42.9%，為年初計(jì)劃的 133.2%，遠(yuǎn)超同期全國(guó)增速，開(kāi)工高增長(zhǎng)為 2019 年提供充足可售貨源。 2019 年計(jì)劃新開(kāi)工 4500 萬(wàn)平，同比增長(zhǎng) 2.4%。

拿地適度放緩，并購(gòu)整合加快資源拓展： 期內(nèi)新增項(xiàng)目 132 個(gè)，新增建面3116 萬(wàn)平，總成本 1927 億元，同比分別下降 31.1%和 30.3%，為同期銷售面積（金額）的 114%和 47.6%，較 2017 年分別下降 87.6 個(gè)和 51.2個(gè)百分點(diǎn) 。平均樓面地價(jià) 6186 元/平米，同比增長(zhǎng) 1.1%，為同期銷售均價(jià)的 42.3%，較 2017 年降 2.1 個(gè)百分點(diǎn)。公司拿地持續(xù)深耕一二線，一二線城市拓展金額和面積分別占比 74%、 61%。除傳統(tǒng)招拍掛外，通過(guò)并購(gòu)等方式拓展項(xiàng)目 75 個(gè)，占總土地拓展面積 58%，較 2017 年上升 10 個(gè)百分點(diǎn)。期末待開(kāi)發(fā)土儲(chǔ) 9154 萬(wàn)平，可保障未來(lái) 2-3 年開(kāi)發(fā)需求，其中一二線城市土儲(chǔ)占比 60%、城市圈周邊核心三線占比 30%。

財(cái)務(wù)狀況整體穩(wěn)健，融資成本處于低位： 期末在手現(xiàn)金 1134.3 億，為一年內(nèi)到期負(fù)債總和（487.2億）的 232.8%，短期償債壓力較小。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為 42.6%和 80.6%，較期初下降 2.3 個(gè)和 5.9 個(gè)百分點(diǎn)。公司期內(nèi)持續(xù)優(yōu)化資金管理，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回籠 3562 億元，回籠率達(dá) 88%； 經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流由 2017 年的-293 億上升至 2018 年的 118.9 億。公司期內(nèi)持續(xù)加大直接融資， 成功發(fā)行 3 年期中期票據(jù) 50 億、美元債券 10 億美元、永續(xù)中期票據(jù) 15 億。期末有息負(fù)債綜合融資成本 5.03%， 仍處于行業(yè)較低水平。

投資建議： 維持公司盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì) 2019-2020 年 EPS 分別為 1.91 元和 2.30 元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE 分別為 7.2 倍和 6.0 倍。公司激勵(lì)制度不斷完善、資源整合持續(xù)推進(jìn)、提速發(fā)展意圖明顯，維持“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 1）目前三四線樓市已步入調(diào)整通道，市場(chǎng)觀望情緒濃厚， 2019 年上半年存在樓市超調(diào)而政策遲遲未見(jiàn)松動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)； 2）樓市大幅調(diào)整帶來(lái)資產(chǎn)減值及業(yè)績(jī)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)； 3）樓市下行帶來(lái)中長(zhǎng)期毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)。