保利地產(600048)

保利地產2018年實現(xiàn)營業(yè)收入1,945.6億元，同比增長 32.7%；實現(xiàn)歸母凈利潤 189 億元，同比增長 20.9%；每股收益 1.59 元。 2018 年公司實現(xiàn)銷售額 4,048.2 億元，同比增長 30.9%，其中一二線城市簽約金額占比 77%，年度綜合去化率 83.6%。公司新增土地儲備 3,116 萬方，報告期末待開發(fā)建面 9,154 萬方，可保障 2-3 年開發(fā)需求?？紤]到公司結算資源充足，融資優(yōu)勢顯著，在行業(yè)集中度提升的背景下，我們預計公司 2019-21 年 EPS 分別為 1.95/2.50/2.78 元，對應 19 年 PE7.4 倍，維持買入評級。

支撐評級的要點

業(yè)績穩(wěn)健毛利率提升， 結算資源充裕。 2018 年公司實現(xiàn)營業(yè)收入 1945.6億元，同比增長 32.7%；實現(xiàn)歸母凈利潤 189 億元，同比增長 20.9%； 銷售毛利率 32.5%，同比增長 1.4 個百分點。業(yè)績增速低于營收增速主要因為 1） 結轉項目權益比例較低，少數(shù)股東權益占比擴大 7.1 個百分點至27.7%； 2） 期內計提資產減值損失 23.5 億， 同比大幅增加 22.9 億。 2016-18年， 公司銷售額增速分別為 36.3%、 47.2%及 30.9%， 均高于當期營收及利潤增速， 未來業(yè)績潛力可期； 同時， 18 年末公司預收賬款同比增長 33.1%至 2998 億元， 覆蓋結算收入 1.6 倍， 業(yè)績鎖定性強。

銷售再度千億增長，土儲聚焦核心城市群。 2018 年公司實現(xiàn)銷售面積2,766.1 萬方， 銷售金額 4,048.2 億元，分別同比增長 23.4%、 30.9%， 銷售金額連續(xù)兩年實現(xiàn)千億增長，市占率提升 0.39 個百分點至 2.7%，年度綜合去化率 83.6%。 其中一二線城市簽約金額占比 77.3%； 珠三角、長三件、京津冀三大城市群分別占比 29%、 19%及 11%。 2018 年公司新增拓展項目132 個， 計容建面 3,116 萬方， 拿地金額 1,927 億元，分別同比下降 31.1%及 30.3%， 一二線城市占比 74%；其中通過收購合作、舊改、產業(yè)拓展等方式的金額達 54%， 渠道多元化。 2018 年末，公司待開發(fā)建面 9,154 萬方，在建規(guī)模 10,390 萬方，可保障未來 2-3 年開發(fā)及銷售需求。考慮到公司布局以一二線城市為主，今年以來復蘇跡象明顯，需求持續(xù)增長，預計今明兩年銷售延續(xù)高增態(tài)勢。

杠桿率穩(wěn)中有降， 融資優(yōu)勢顯著。 2018 年末公司資產負債率和凈負債率分別為 77.97%和 80.55%， 維持行業(yè)較低水平。公司新增有息負債綜合成本 5.24%，整體有息負債綜合成本僅 5.03%，為行業(yè)較低水平； 負債結構健康， 除 2,812 億未使用銀行授信頭寸外，中票、公司債、超短融、 REITs等產品均已發(fā)行， 融資優(yōu)勢明顯，龍頭地位鞏固。

估值

我們預計公司 2019-2021 年 EPS分別為 1.95/2.50/2.78元，對應 2019 年 PE7.4倍，維持買入評級。

評級面臨的主要風險

房地產行業(yè)銷售大幅下滑， 政策改善不及預期。