南都物業(yè)(603506)

事件： 南都物業(yè)發(fā)布 2018 年年度報告。 2018 年實現(xiàn)營業(yè)收入 10.59 億元，同比增長 29.18%，歸母凈利潤 9181.18 萬元，同比增長 22.69%，扣非凈利潤 6941.86 萬元，同比下降 0.07%。 2018 年第四季度實現(xiàn)營業(yè)收入 3.21億元， 同比增長 34.21%， 歸母凈利潤 2591.63 萬元，同比增長 6.8%。

營收保持高增長， 人工成本上漲拖累毛利率。 2018 年公司累計簽約面積5542.56 萬平方米， 比上年同期增長 1657.61 萬平方米，增長率 42.67%，新簽約面積約 1026.72 萬平方米。 分業(yè)務看， 包干制物業(yè)管理服務營收 8.68億元， 同比增長 30.12%，毛利率為 18.12%； 酬金制物業(yè)管理服務營收670.92 萬元，同比下降 9.94， 毛利率為 100%； 案場服務營收 9103.14 萬元，同比增長 1.55%，毛利率為 22.82%； 顧問服務營收 110.9 萬元，同比增長 32.84%， 毛利率為 100%； 增值服務營收 6861.7 萬元， 同比增長30.35%， 毛利率為 67.08%； 長租公寓營收 2046.71 萬元， 毛利率為 2.58%。由于人力成本上漲及項目服務品質的提升，綜合毛利率下降 2.31%至22.1%。 費用率方面， 銷售費用率為 2.67%，下降 0.09pct； 管理費用率和研發(fā)費用率為 9.03%， 下降 0.58pct； 財務費用率為-0.28%，上升 0.24pct。

深耕江浙滬地區(qū)， 全國化布局。 公司為百強物業(yè)企業(yè) 19 名， 不斷提升自身服務品質， 深耕江浙滬地區(qū)， 擴大全國業(yè)務版圖，成功打開深圳、蕪湖、榆林、烏魯木齊等地市場。 通過標桿項目建設、品牌推廣，提升當?shù)厥袌稣加新剩瑪U大規(guī)模效應。 并購金楓物業(yè)、采林物業(yè)整合效果好，內生外延拓展項目。 公司的商辦服務（阿里西溪園區(qū)三期親橙里購物中心項目） 在 2018 年實現(xiàn)了新突破。

公寓租賃持續(xù)發(fā)展。 18 年長租公寓營收 2046.71 萬元， 公寓租賃業(yè)務持續(xù)高增長， 18 年群島國際青年社區(qū)運河店、歡樂城店相繼開業(yè)。 近期子公司大悅商業(yè)經營公司簽訂《糖朝酒店式公寓房屋租賃合同》 ， 租期 6 年， 租賃用途為服務式公寓或酒店， 公寓租賃業(yè)務發(fā)展動能充足。

盈利預測： 我們預測公司 2019-2021 年凈利潤為 1.1/1.29/1.49 億元， 同比增長 20.2%/17.1%/15.6%， EPS 分別為 1.07/1.25/1.45 元。 我們認為公司基礎物業(yè)服務全國化布局、增值服務、 公寓租賃項目持續(xù)發(fā)展， 維持“增持”評級。

風險提示： 勞務成本上漲風險、 未能全部收回物業(yè)費風險、市場競爭加劇風險、 房地產調控風險。