新城控股(601155)

事項：

公司公布2019年一季報，實現(xiàn)營收43.3億，同比下降16.4%；歸母凈利潤2.1億，同比下降42.6%，對應(yīng)EPS0.09元。

平安觀點：

多因素致業(yè)績平淡，全年有望保持較高增速。公司一季度實現(xiàn)營收43.3億，同比下降16.4%；歸母凈利潤2.1億，同比下降42.6%。業(yè)績下降主要因：1）期內(nèi)結(jié)算項目減少帶動結(jié)算收入下降；2）管理費用及銷售費用上升致期間費用率同比增長4.2個百分點至22.6%；3）因合作項目結(jié)轉(zhuǎn)下降，投資收益由上年同期0.51億降至-0.26億；4）少數(shù)股東損益同比提升2.5個百分點至5.4%。期內(nèi)毛利率38.4%，較2018年全年上升1.7個百分點，延續(xù)較高水平。公司一季度業(yè)績占全年比重不足5%，考慮到期末預(yù)收賬款較期初提升18.6%至1406.1億元，為2018年營收2.6倍，疊加2019年92%的竣工增速，全年業(yè)績?nèi)詫⒈３州^高增速。

銷售穩(wěn)健增長，拿地相對進取。公司2019年1-3月累計銷售金額467.1億元，同比增長23.4%，累計銷售面積415.3萬平，同比增長36.2%。平均售價11249元/平，較2018年全年下降7.8%。期內(nèi)公司通過招拍掛、收并購、棚改等多種方式積極拓展土地資源，新增建面646.3萬平米，同比增長28.1%，為同期銷售面積的155.6%；平均樓面地價3490元/平米，地價房價比31%，保障項目盈利能力。

財務(wù)狀況穩(wěn)健，負債率有所上行。期末公司在手現(xiàn)金433億，為短期負債（短借+一年內(nèi)到期長債）的324%，短期償債壓力較小。凈負債率、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為60.7%、47.1%，較期初上升11.4個、下降1.6百分點。由于拿地規(guī)模高于銷售規(guī)模，期內(nèi)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出67.6億元。

投資建議：公司憑借優(yōu)異的逆周期拿地能力，積極在一二線及強三線拓展土地，顯著受益本輪樓市復(fù)蘇，銷售高增長及土地升值為業(yè)績釋放和盈利能力提升奠定基礎(chǔ)。維持公司盈利預(yù)測，預(yù)計2019-2020年EPS分別為6.26元和8.16元，當(dāng)前股價對應(yīng)PE分別為6.4倍和4.9倍，公司快周轉(zhuǎn)模式帶動業(yè)績持續(xù)超預(yù)期，銷售規(guī)模及行業(yè)排名持續(xù)攀升，開工積極支持后續(xù)高成長，維持“強烈推薦”評級。

風(fēng)險提示：1）盡管當(dāng)前樓市整體回溫，但三四線受制于供應(yīng)充足、需求萎縮，加上此前未有明顯調(diào)整，預(yù)計后續(xù)量價均將面臨較大壓力，未來或存在三四線樓市超預(yù)期調(diào)整帶來資產(chǎn)減值風(fēng)險；2）目前一二線樓市已自然復(fù)蘇，可能存在因一二線復(fù)蘇導(dǎo)致政策端放松不及預(yù)期風(fēng)險；3）受樓市火爆影響2016年起地價持續(xù)上升，而后續(xù)各城市限價政策陸續(xù)出臺，后續(xù)或面臨毛利率下滑風(fēng)險。