金地集團(tuán)(600383)

事件： 公司披露 2018 年年報(bào)， 全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 506.99 億元，同比上升 34.62%，公司歸母凈利潤(rùn) 80.98 億元，同比上升 18.35%。 公司發(fā)布一季報(bào)， 2019Q1 實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 111 億元，同比增長(zhǎng) 61%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 15 億元，同比增長(zhǎng) 37%。

業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)，毛利率大幅提升

2018 年公司業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)主要源于房地產(chǎn)結(jié)算收入快速增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng) 36.84%，此外地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到 43.08%，較 2017 年提高 9.12 個(gè)百分點(diǎn)。此外，公司在控制費(fèi)用方面也取得成效， 2018 年銷售費(fèi)用率為 2.49%，較 2017 年減少 0.81 個(gè)百分點(diǎn)，管理費(fèi)用率為 5.49%，較 2017 年減少了 1.55 個(gè)百分點(diǎn)。 分區(qū)域來(lái)看，華東區(qū)域、西部區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)幅度最大，分別達(dá)到 259.86%、 53.56%。 截至 2018年底，公司賬面預(yù)收賬款為 697.47 億元，較 2017 年提高 20.36%，預(yù)收款/營(yíng)業(yè)收入達(dá) 138%，充足的可結(jié)算資源為未來(lái)業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

竣工節(jié)奏加快或?qū)⒅I(yè)績(jī)加速釋放，新開工計(jì)劃雖有下滑銷售依舊穩(wěn)健增長(zhǎng)

2018 年，公司實(shí)際完成竣工面積 672 萬(wàn)方，與 2017 年持平。 2019 年，公司計(jì)劃竣工面積 854 萬(wàn)方，同比 2018 年實(shí)際竣工增加 27%?？⒐す?jié)奏加快或?qū)⒅緲I(yè)績(jī)加速釋放。 2019 年 Q1 公司實(shí)際完成竣工面積約 126 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng) 107%，已完成全年竣工計(jì)劃的 15%。

2018 年，公司實(shí)際完成新開工面積 1,555 萬(wàn)方，同比 2017 年增長(zhǎng)約 79%。 2019年，公司計(jì)劃新開工面積 819 萬(wàn)方，同比 2018 年實(shí)際開工減少 47% 。 2019 年 Q1新開工面積約 288 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)約 6%，已完成全年新開工計(jì)劃的 35%。公司近三年銷售持續(xù)高增長(zhǎng)， 2018 年，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積 877.8 萬(wàn)方，同增 14.5%；實(shí)現(xiàn)銷售金額 1,623.3 億元，同增 15.3%，近三年復(fù)合增長(zhǎng)率 38%。 雖然開工計(jì)劃有所下滑，但 2019 年第一季度銷售依舊平穩(wěn)增長(zhǎng)。2019Q1 銷售金額達(dá) 338.2 億元，同增 29.5%，銷售面積 161.6 萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)約 6%。

土儲(chǔ)質(zhì)高量足，深耕一二線廣拓都市圈

2018 年公司新進(jìn)入 9 個(gè)城市，新增土儲(chǔ)約 1072 萬(wàn)方，同比下降 17.85%，其中權(quán)益儲(chǔ)備約 481 萬(wàn)方，同比下降 19.16%，權(quán)益比例達(dá) 45%，總投資額約 1000 億元，同比下降 0.4%，權(quán)益投資額約 404 億元，同比下降 14.59%，拿地金額/銷售金額達(dá)66%。 一季度公司拿地較為謹(jǐn)慎， 2019Q1 拿地面積 134.5 萬(wàn)方，同比下降 1.6%，對(duì)應(yīng)總地價(jià) 118.3 億元，同比下降 1.2%，拿地額占比銷售額僅 35%。 新增土地以一二線為主， 一線總投資額占比 25%，二線總投資額占比 43%，三四線總投資額占比32%。截止 2018 年末，總土儲(chǔ)約 4,400 萬(wàn)方，同比增加 17%，權(quán)益總土儲(chǔ)約為 2300萬(wàn)方，同比增加 19%，其中一、二線城市占比約為 83%。

貨幣資金十分充裕，短期償債壓力極小

2018 年期末在手資金 440.10 億元，同比增加 60.6%，覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債的403%。 2019 年 3 月底，貨幣資金為 412.67 億元，較年初減少 6%。 18 全年綜合融資成本僅為 4.83%，融資成本優(yōu)勢(shì)明顯。 2018 年底資產(chǎn)負(fù)債率為 76.12%，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為 68.13%，凈負(fù)債率為 57.36%。

投資建議： 公司作為老牌地產(chǎn)龍頭企業(yè)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資優(yōu)勢(shì)明顯，連續(xù)多年維持高分紅。公司土儲(chǔ)充足且聚焦一二線， 19 年 Q1 開工積極推動(dòng)，后三季度預(yù)期加快竣工有望充分釋放業(yè)績(jī)。在一二線回暖預(yù)期下，預(yù)計(jì) 19-20 年 EPS 分別為 2.12、2.56 元/股，對(duì)應(yīng) PE 為 5.46、 4.53 倍， 參考萬(wàn)科和保利 19 年預(yù)測(cè) PE 分別為 7.7 和6.6 倍，預(yù)計(jì) 6 個(gè)月有望達(dá)到其均值 7.15 倍，目標(biāo)價(jià) 15.16 元，給予“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 銷售不及預(yù)期、政策變化超預(yù)期、竣工不及預(yù)期