招商蛇口(001979)

事件：

5月9日，招商蛇口公布公司4月銷售數(shù)據(jù)，4月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額179.3億元，同比+72.5%；實(shí)現(xiàn)簽約面積91.4萬(wàn)平方米，同比+49.0%；4月公司新增建面141.8萬(wàn)平方米，同比+1.1%；總地價(jià)170.1億元，同比+216.1%。

點(diǎn)評(píng)：

4月銷售179億、同比+73%，一二線回暖及低基數(shù)下銷售表現(xiàn)亮眼

4月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額179.3億元，環(huán)比+0.7%、同比+72.5%，大幅優(yōu)于克而瑞主流50房企月平均同比+23.9%；實(shí)現(xiàn)簽約面積91.4萬(wàn)方，環(huán)比-2.1%、同比+49.0%，高于我們高頻跟蹤的45城4月成交面積同比+34.2%；銷售均價(jià)19,615元/平米，環(huán)比+2.9%，較18年-4.9%。1-4月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額558.3億元，同比+33.9%，較上月+12.8pct；實(shí)現(xiàn)簽約面積280.3萬(wàn)方，同比+33.4%，較上月+6.4pct。1-4月累計(jì)銷售均價(jià)19,914元/平米，較18年-3.4pct；基于公司優(yōu)異一二線布局（未結(jié)轉(zhuǎn)土儲(chǔ)中一二線城市占比84%，大灣區(qū)占比31%），以及受一二線市場(chǎng)持續(xù)回暖和低基數(shù)影響，預(yù)計(jì)公司銷售將繼續(xù)保持高增。

4月拿地170億，同比+216%，權(quán)益占比43%，拿地轉(zhuǎn)積極并權(quán)益占比提升

4月公司在土地市場(chǎng)新獲取香港、深圳、蘇州、東莞、昆明、肇慶、常熟7城共10個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)新增建面141.8萬(wàn)方，同比+1.1%，對(duì)應(yīng)地價(jià)170.1億，同比+216.1%；拿地面積權(quán)益占比43.4%，較上月+6.2pct；樓面價(jià)11,200元/平米，環(huán)比-12.8%，同比+212.5%，主要源于香港和蘇州住宅項(xiàng)目樓面價(jià)較高；拿地額占比銷售額94.9%，較上月+42.4pct，拿地明顯轉(zhuǎn)向積極。1-4月公司共新獲16地塊，共新增規(guī)劃面積242.6萬(wàn)方，同比-52.7%；總地價(jià)279.4億元，同比-19.8%；拿地面積權(quán)益占比42.9%，較18年-12.3pct；拿地額占比銷售額50.0%，較18年下降5.1pct；平均樓面地價(jià)11,515元/平米，較18年樓面均價(jià)+59.0%，主要源于公司在重點(diǎn)一二線城市拿地力度加大。公司4月拿地明顯轉(zhuǎn)積極，并且權(quán)益占比也同步有所提升。

投資建議：銷售亮眼，拿地積極，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)

招商蛇口在重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合；公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲(chǔ)備含金量極高；具備“市場(chǎng)化+非市場(chǎng)化”強(qiáng)大拿地優(yōu)勢(shì)。此外，伴隨粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃重磅出臺(tái)，公司作為大灣區(qū)核心標(biāo)的，資產(chǎn)價(jià)值料將進(jìn)一步大幅提升。我們維持公司2019-21年每股收益預(yù)測(cè)為2.41、2.97和3.64元，目前現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)19-20年P(guān)E為8.5、6.9倍、并公司每股NAV35.20元較現(xiàn)價(jià)折價(jià)達(dá)42%，基于公司作為行業(yè)龍頭有望受益于行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升、強(qiáng)一二線&大灣區(qū)布局賦予未來(lái)更大銷售彈性，我們維持目標(biāo)價(jià)30.00元，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策超預(yù)期收緊以及行業(yè)資金放松不及預(yù)期