首開股份(600376)

事件：

5 月 8 日， 首開股份公布 4 月銷售數(shù)據(jù)， 4 月實(shí)現(xiàn)簽約金額 126.6 億元，同比+70.3%；實(shí)現(xiàn)簽約面積 41.5 萬平方米，同比+53.1%； 1-4 月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額229.3 億元，同比+31.4%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積 83.1 萬方，同比+28.0%。

點(diǎn)評(píng)：

4 月銷售額 127 億元、 同比+70%， 1-4 月累計(jì)銷售 229.3 億元、 同比+31%4 月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額 126.6 億元，環(huán)比+117.3%，同比+70.3%，漲幅較上月提升 24.9pct， 大幅高于克爾瑞主流 50 房企 4 月單月平均同比+23.9%； 實(shí)現(xiàn)簽約面積 41.5 萬平米，環(huán)比+81.4%，同比+53.1%，漲幅較上月下降 11.6pct， 表現(xiàn)優(yōu)于我們高頻跟蹤的 45 城 4 月成交面積同比+34.2%；銷售均價(jià) 30,528 元/平米，環(huán)比+19.8%，同比+11.2%。 1-4 月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額 229.3 億元，同比+31.4%，完成年初銷售計(jì)劃 22.7%； 累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積 83.1 萬平方米，同比+28.0%。累計(jì)銷售均價(jià) 27,589 元/平米，較 18 年均價(jià)上漲 3.4%。 鑒于公司土儲(chǔ) 75%位于強(qiáng)一二線城市，并且京內(nèi)土儲(chǔ)占比總土儲(chǔ) 31%，在當(dāng)前一二線市場(chǎng)持續(xù)回暖背景下，預(yù)計(jì) 19 年全年去化或超預(yù)期。

北京國(guó)改重要標(biāo)的，積極探索多元化激勵(lì)機(jī)制、 京內(nèi)國(guó)資整合優(yōu)勢(shì)突出

18 年以來，北京市政府接連出臺(tái)國(guó)改三年行動(dòng)計(jì)劃及配套文件，北方華創(chuàng)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃獲批， 電子城股權(quán)激勵(lì)草案出臺(tái)， 北京國(guó)改推進(jìn)速度明顯加快。而一方面，首開股份曾先后推出過兩輪現(xiàn)金激勵(lì)方案，屬于國(guó)企中較早探索多元化激勵(lì)機(jī)制的企業(yè)，可以說公司天生具備市場(chǎng)化改革基因；另一方面，公司在總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)等各項(xiàng)指標(biāo)上面均遙遙領(lǐng)先于其他北京國(guó)資房企，賦予其在 14 家北京國(guó)資房企的橫向整合中擁有明顯優(yōu)勢(shì)，近期首開集團(tuán)合并房地集團(tuán)也或預(yù)示整合的開始，公司有望進(jìn)一步擴(kuò)充京內(nèi)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

投資建議： 4 月銷售靚麗，京國(guó)改重要標(biāo)的， 重申“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)

首開股份作為北京市屬國(guó)資房企，在北京國(guó)改加快背景下，依靠較為豐富的激勵(lì)計(jì)劃經(jīng)驗(yàn)及京內(nèi)國(guó)資整合中的顯著優(yōu)勢(shì)， 料將是京國(guó)改重要標(biāo)的；公司自2007 年重組上市之后積極變革，深耕北京、并積極京外擴(kuò)張，推動(dòng)銷售快增，成為國(guó)內(nèi)首家千億地方國(guó)資房企；目前公司布局以強(qiáng)一二線為主，并屬北京土儲(chǔ)之王，一二線成交復(fù)蘇賦予其較強(qiáng)銷售彈性。我們維持預(yù)測(cè)公司 2019-20 年每股收益 1.41、 1.63 元， 對(duì)應(yīng) 19 年 PE 為 6.3 倍， NAV 折價(jià)達(dá) 55%，按 19 年目標(biāo) PE9.0 倍， 維持目標(biāo)價(jià) 12.67 元，重申“強(qiáng)推” 評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策超預(yù)期收緊以及行業(yè)資金放松不及預(yù)期。