板塊營收業(yè)績高增長，盈利能力持續(xù)提升。2018年申萬地產(chǎn)板塊營業(yè)收入增速為20%，而包括9家內(nèi)房股及8家A股在內(nèi)的龍頭房企2018年加權(quán)業(yè)績增速為36.2%，創(chuàng)2016年以來新高，龍頭房企預收賬款增速高達29%，對營業(yè)收入的覆蓋倍數(shù)維持在近年高位，未來可結(jié)算規(guī)模具備保障。利潤端2018年申萬板塊業(yè)績增速為12.5%，龍頭房企業(yè)績增速高達29%。另外，隨著合作開發(fā)成為行業(yè)主流并體現(xiàn)在財務(wù)報表，2018年申萬地產(chǎn)板塊少數(shù)股東損益同比增速為83.9%，占凈利潤的比提升至39%。2018年，申萬地產(chǎn)板塊按營業(yè)收入加權(quán)平均毛利率為32.5%，同比提升了2.6個百分點，創(chuàng)近五年新高。加權(quán)平均凈利率為12.4%，同比維持穩(wěn)定，依舊維持在較高水平，其中2018年核心公司加權(quán)平均凈利率為15.2%，創(chuàng)近四年來新高。板塊近年期間費用率呈小幅攀升，而其中核心公司費用率管控水平能力凸顯。

銷售集中度繼續(xù)提升，行業(yè)增速穩(wěn)中有升。2018年全國商品房銷售面積17.2億方，同比增長1.3%，比上年回落6.4個百分點，商品房銷售額15.0萬億元，同比增長12.2%，比上年回落1.5個百分點。2018年TOP10、TOP20、TOP30房企市占率分別達到26.9%、37.4%以及45.2%，前三十房企銷售占比幾近半數(shù)，行業(yè)集中度持續(xù)提升。2018年TOP10、TOP20、TOP30銷售門檻分別達到2000億、1300億以及1000億元。2018年，核心公司銷售拿地均有回落，全年核心公司共計實現(xiàn)銷售金額4.9萬億元，同比增長28.6%。核心公司2018年末總土儲合計為17.2億方，同比增長17.3%。

板塊有息負債增速持續(xù)放緩，凈負債率穩(wěn)定可控。2018年板塊加權(quán)平均凈負債率維持穩(wěn)定，尤其是核心公司管控能力凸顯。近年申萬地產(chǎn)板塊加權(quán)平均凈負債率基本維持在110-120%之間，核心公司近四年均穩(wěn)定在80-90%的區(qū)間。2018年，申萬地產(chǎn)板塊總計存續(xù)的有息負債總額約為3.2萬億元，同比增速自2017年27.1%的高位后持續(xù)回落至2018年的13.1%，龍頭房企近年來有息負債總額增速從2014年的54%降至2018年的25%，增速持續(xù)回落。

投資建議：目前時點市場的系統(tǒng)性風險充分釋放，擇股偏好銷售、業(yè)績和風險溢價改善重合維度多的個股，維持板塊“強于大市”的投資評級，推薦萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、融創(chuàng)中國、碧桂園等。

風險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策風險、行業(yè)信用緊縮風險等。