2019 年度策略《 2019：千鈞將一羽》核心觀點回顧

我們于年度策略《 2019：千鈞將一羽》 中提出：預(yù)計 2019 年， 政策面在十九大“房住不炒”前提下加強因城施策， 通過結(jié)構(gòu)微調(diào)來實現(xiàn)總量平衡；需求側(cè)購房信貸保持平穩(wěn)增長， 部分城市改善型需求或迎來釋放，銷售總量下行與結(jié)構(gòu)切換并存；供給側(cè)地產(chǎn)鏈向好， 新開工面積得益于存量變現(xiàn)、 低庫存、資金改善，全年增速將處于較高水平； 開復(fù)工共同推動施工持續(xù)提升； 竣工全年向好是速度而非方向問題； 土地購置費和施工類投資此消彼長， 房地產(chǎn)投資增速溫和回落， “質(zhì)量” 提升。

2017 年來東部地區(qū)首次成為全國銷售面積單月增長的拉動因素

4 月全國商品房銷售面積同比+1.3%，環(huán)比-0.5pc，全年累計降幅繼續(xù)收窄0.6pc。其中4月東部地區(qū)銷售面積、金額同比增速分別環(huán)比+6.2pc、14.9pc 至+2.0%、 +18.1%， 2017 年以來首次成為全國銷售面積增長的拉動因素而非拖累因素。其余中部、西部、東北地區(qū) 4 月銷售增速環(huán)比均出現(xiàn)較明顯回落。 城市輪動，結(jié)構(gòu)切換的趨勢已開始顯現(xiàn)。

資金改善及規(guī)劃利好促土地市場結(jié)構(gòu)性回暖

4 月百城土地成交總價同比+12.3%，其中一線、二線、三線分別同比-41.1%、 +60.2%、 -28.2%。 4 月百城土地成交均價同比+39.5%，其中一線、二線、三線分別同比-28.3%、 +57.8%、 +11.7%。 可以看到當前土地市場結(jié)構(gòu)性回暖主要來自于二線城市價格端彈性復(fù)蘇。我們認為其背后原因主要包括房企資金面持續(xù)改善、短期基本面底部復(fù)蘇、中長期受益于國家新型城鎮(zhèn)化頂層設(shè)計。

新開工維持較高增長，施工增速持續(xù)上行，竣工邊際向好

2019 年 1-4 月，房屋新開工同比繼續(xù)提升至+13.1%；凈停工累計同比自 2017 年 2 月以來首次負增長（ -4%） ；較強的開復(fù)工表現(xiàn)如期推動房屋施工增速進一步提升至+8.8%；房屋竣工同比降幅環(huán)比收窄 0.5pc；房地產(chǎn)投資+11.9%，繼續(xù)保持較高水平。2019 年以來行業(yè)供給側(cè)數(shù)據(jù)持續(xù)印證我們年度策略的觀點，我們維持2019 年新開工面積+6%~+8%，房地產(chǎn)投資+4%~+6%的判斷。

到位資金繼續(xù)改善，經(jīng)營杠桿持續(xù)提升

4 月房企到位資金繼續(xù)保持改善趨勢，單月增速（ +18.4%）為 2017年 4 月以來最高水平。其中銷售回款單月同比（包括定金及預(yù)收款+28.2%、個人按揭貸款+20.0%）不論是絕對水平還是環(huán)比改善幅度，均位列各資金來源首位，反映了加快周轉(zhuǎn)，提升經(jīng)營杠桿是目前房企的優(yōu)先策略。

投資建議

建議關(guān)注重點布局高能級城市的頭部房企， A 股如招保萬金， H 股如融創(chuàng)中國、中國金茂；同時建議持續(xù)關(guān)注存量物業(yè)資源豐富房企的長期表現(xiàn)， A 股如新城、陸家嘴、中華、金融街， H 股如華潤置地。

風(fēng)險分析

房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控，導(dǎo)致行業(yè)整體銷售增速下行超預(yù)期；前期需求透支或棚改依賴度較高的三四線城市樓市存在回調(diào)壓力。