事件：統(tǒng)計(jì)局發(fā)布19年1-4月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，1-4月份，投資同比名義增長11.9%，增速較上月提升0.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高1.6個(gè)百分點(diǎn)；1-4月銷售面積同比下降0.3%，比1-3月的-0.9%上升了0.6個(gè)PCT，增速同比去年同期1-4月的1.3%下跌1.6個(gè)PCT；1-4月商品房銷售額同比增長8.1%，環(huán)比增速上漲了2.5個(gè)PCT，去年同期銷售額增速9.0%，同比下滑0.9個(gè)PCT。

4月銷售增速邊際弱化，金三銀四小陽春之后銷售增速或繼續(xù)放緩：1-4月銷售面積同比下降0.3%，環(huán)比1-3月的-0.9%增加了0.6個(gè)PCT，單月同比增速1.3%，環(huán)比3月減小0.5個(gè)百分點(diǎn)，單月銷售面積增速有所放緩，我們認(rèn)為：1）“金三銀四”為季節(jié)性回暖帶來預(yù)期的好轉(zhuǎn)，三四線城市在春節(jié)返鄉(xiāng)潮期間，迎來返鄉(xiāng)客置業(yè)高峰，部分城市熱度延續(xù)；2）一季度在降準(zhǔn)、信用寬松催化下，開發(fā)商拿地?zé)崆橛兴謴?fù)，地價(jià)上漲帶動(dòng)房價(jià)上漲預(yù)期，疊加首套利率下調(diào)購房者置業(yè)積極性提升。4月政治局會(huì)議重提“房住不炒”，疊加部分城市出臺(tái)邊際收緊政策，如：北京國管公積金二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”、長沙二套房契稅優(yōu)惠取消、蘇州部分區(qū)域出臺(tái)限售、拿地政策，政策邊際寬松預(yù)期在4月有所弱化。我們認(rèn)為一季度隨貨幣政策效應(yīng)逐漸消減，5、6月的銷售增速或?qū)⒅饾u放緩。全年來看，我們維持銷售在一二線持續(xù)回暖三四線邊際走弱的判斷。

累計(jì)新開工增速繼續(xù)上行，但單月增速有所調(diào)整。1-4月房屋新開工增速13.1%，環(huán)比上升1.2PCT，單月新開工面積同比增速15.5%，環(huán)比下降2.6PCT。我們認(rèn)為在“金三銀四”的銷售窗口期，開發(fā)商推盤和去化的意愿加強(qiáng)，且18年開發(fā)商普遍拿地較多，土地儲(chǔ)備豐富，有動(dòng)力加快開工去化補(bǔ)庫存。2019年1-4月房屋竣工面積22564萬平方米，下降10.3%，環(huán)比1-3月增速提升0.5PCT，4月單月同比下降7.9%。我們認(rèn)為隨前期開工房屋的交房期臨近，同時(shí)，由于竣工面積與新開工面積存在蹺蹺板效應(yīng)，如果未來開工逐漸往下走，竣工就會(huì)有往上回復(fù)的過程，而且伴隨著拿地的連鎖影響，增速有望持續(xù)恢復(fù)，竣工面積預(yù)計(jì)四季度回升明顯。

投資增速受益開工支撐，土地購置費(fèi)大幅下行符合預(yù)期。1-4月土地購置面積、金額累計(jì)增速分別為-33.8%、-33.5%。低庫存仍不拿地、彰顯企業(yè)信心不足，上半年拿地不足，恐影響后續(xù)開工、投資增速下行。我們認(rèn)為1）三四線城市、部分非熱點(diǎn)的二線城市成交同比下滑明顯，開發(fā)商對(duì)后市悲觀，拿地?zé)崆椴蛔悖?）一二線城市地價(jià)并未出現(xiàn)大幅上漲，而是有所調(diào)整，土地市場(chǎng)延續(xù)量價(jià)下滑的態(tài)勢(shì)。我們認(rèn)為年初拿地萎靡可能會(huì)影響到后期的開工和投資，年初到現(xiàn)在一季度大幅的拿地下降，意味著三季度以后的開工和投資可能會(huì)有一個(gè)明顯的下行趨勢(shì)，可能出現(xiàn)投資增速下行、竣工面積增速上行。

1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1-3月份提高3個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比進(jìn)一步改善，預(yù)計(jì)房企資金壓力明顯緩解?？梢钥闯?月以來的流動(dòng)性寬松使得地產(chǎn)商在自籌資金方面得到了明顯的改善，銷售好轉(zhuǎn)帶來的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭金額增速大幅回升（分別為15.1%、12.4%），遠(yuǎn)超國內(nèi)貸款增速（3.7%）。我們認(rèn)為隨著上半年開發(fā)商加快周轉(zhuǎn)，銷售加快與利率下行帶來的回款將會(huì)繼續(xù)提升，有助加強(qiáng)房企資金面的繼續(xù)改善。

投資建議：

4月開工投資維持高位，但隨著銷售邊際回落和拿地面積下降，預(yù)計(jì)三季度之后，開工投資也將下行；維持一二線城市銷售結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，全國銷售略微下滑的判斷，但前4月的數(shù)據(jù)明顯超出預(yù)期，我們上修了相關(guān)預(yù)測(cè)，從投資角度，疊加內(nèi)需調(diào)整與中美貿(mào)易戰(zhàn)不確定性加劇，地產(chǎn)政策可能迎來再度修正機(jī)會(huì)，我們修改4月份對(duì)地產(chǎn)股的悲觀預(yù)測(cè)，同時(shí)結(jié)合1-4月百強(qiáng)房企銷售額同比增速29%，較前三月明顯改善，其中我們重點(diǎn)關(guān)注的16家房企與龍頭企業(yè)累計(jì)銷售額增速分別額為22%、30%，尤其以一二線布局為主的房企銷售數(shù)據(jù)亮眼，我們認(rèn)為地產(chǎn)股配置價(jià)值或?qū)⒅匦峦癸@。從基本面角度，我們堅(jiān)定看好以一二線布局為主的公司，1）推薦優(yōu)質(zhì)成長股：新城控股、陽光城、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、華夏幸福；2）優(yōu)質(zhì)龍頭：萬科、金地、融創(chuàng)、招蛇、保利；3）房產(chǎn)中介迎來兩年景氣：國創(chuàng)高新、我愛我家；4）REITs及利率下行：光大嘉寶；5）另外建議關(guān)注長三角一體化主題機(jī)會(huì)：城投控股、上實(shí)發(fā)展、光明地產(chǎn)、上海臨港。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售不及預(yù)期，政策變化超預(yù)期