上周（19/05/18-19/05/24）主流45城一手房周成交612萬(wàn)平米，環(huán)比-16%；其中，一二線環(huán)比-18%、三四線環(huán)比-11%；5月月成交同比+6%，較4月下降27pct，高基數(shù)效應(yīng)來(lái)臨，其中一二線同比+18%、三四線同比-17%，分別較4月-34pct和-13pct，其中一二線成交仍好于三四線。上周14個(gè)重點(diǎn)城市二手房合計(jì)周成交178萬(wàn)平米，環(huán)比-3%；5月截至上周累計(jì)成交544萬(wàn)平米，同比-3%，較4月下降27pct，高基數(shù)效應(yīng)來(lái)臨。庫(kù)存方面，上周15城推盤(pán)環(huán)比+18%，成交環(huán)比-32%，周成交/推盤(pán)比0.77倍，低于上周的1.32倍，低于4月的1.02倍；15城可售面積7,729.6萬(wàn)平米，環(huán)比+0.7%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為8.8個(gè)月，環(huán)比下降0.03個(gè)月，行業(yè)依然處于低庫(kù)存階段、并本輪加庫(kù)存過(guò)程料將較為糾結(jié)。政策新聞方面，人民日?qǐng)?bào)海外版強(qiáng)調(diào)“因城施策”絕不是“因城放松”；南京首套房貸利率從之前最低5%升至基準(zhǔn)上浮12-15%，近期個(gè)別城市按揭略有收緊；湖南省公積金中心放寬二手房公積金貸款、商業(yè)銀行按揭貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的房齡要求及最高可貸款年限，顯示出一城一策下對(duì)剛需的支持態(tài)度不變。我們認(rèn)為，在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性回暖和貿(mào)易戰(zhàn)等綜合背景下，政府將傾向于“一城一策+高頻微調(diào)+有松有緊”的政策組合，2019H1類(lèi)似于2012年的Beta邏輯，2019H2或更類(lèi)似于2017年的Alpha邏輯，目前主流房企19PE估值僅4-9倍，NAV折價(jià)20-60%，維持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊推薦評(píng)級(jí)，維持推薦：1）一二線龍頭（受益一二線改善）：保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)、招商蛇口、綠地控股；2）二線藍(lán)籌（受益資金面改善）：新城控股、中南建設(shè)、陽(yáng)光城、旭輝控股、榮盛發(fā)展、華夏幸福、金科股份、藍(lán)光發(fā)展；3）國(guó)企改革概念：首開(kāi)股份等。此外，我們維持物業(yè)管理板塊推薦評(píng)級(jí)，建議關(guān)注：新城悅、碧桂園服務(wù)、永生生活服務(wù)、中航善達(dá)等。

支撐評(píng)級(jí)要點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周45個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交611.8萬(wàn)平米，環(huán)比下降16%；5月一手房合計(jì)成交2,104.4萬(wàn)平米，較4月同期環(huán)比下降2.2%，較去年5月同期同比上升6.0%；其中，一、二、三、四線城市上周成交面積分別環(huán)比變化：-18.7%、-17.2%、+0.2%、-37.4%，當(dāng)月月成交同比分別為：+19.2%、+17.2%、-6.0%、-35.4%。15城可售面積為7,729.6萬(wàn)平米，環(huán)比上升0.7%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為8.8個(gè)月，環(huán)比下降0.03個(gè)月。

主要政策新聞：人民日?qǐng)?bào)海外版強(qiáng)調(diào)“因城施策”絕不是“因城放松”，中國(guó)不會(huì)靠炒房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)；南京首套房貸利率從之前最低5%升至基準(zhǔn)上浮12-15%；北京查處17家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，下架其發(fā)布的全部房源信息，嚴(yán)厲打擊炒作不限購(gòu)及學(xué)區(qū)房；中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于建立國(guó)土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實(shí)施的若干意見(jiàn)，未來(lái)將強(qiáng)化國(guó)土空間規(guī)劃對(duì)各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的指導(dǎo)及約束；湖南省公積金中心放寬二手房公積金貸款、商業(yè)銀行按揭貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的房齡要求及最高可貸款年限。

公司動(dòng)態(tài)跟蹤：華夏幸福非公開(kāi)發(fā)行80億公司債獲上交所無(wú)異議函；陽(yáng)光城代建三木集團(tuán)福建8個(gè)項(xiàng)目，總貨值約40.3億，將收取含稅銷(xiāo)售收入總額的1%委托管理費(fèi)用；廣宇發(fā)展控股股東魯能集團(tuán)擬掛牌轉(zhuǎn)讓蘇州魯能置業(yè)100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)；宋都股份2.65億競(jìng)得寧波一宗商住地，溢價(jià)率112.5%；南國(guó)置業(yè)擬發(fā)行20億資產(chǎn)支持票據(jù)，并申請(qǐng)10億債權(quán)融資；光明地產(chǎn)35億超短期融資券獲準(zhǔn)注冊(cè)，2年內(nèi)有效；世茂股份19年公司債券第三期發(fā)行完成，規(guī)模5億元，利率4.15%；藍(lán)光發(fā)展19年1-4月新增57億借款。

一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.76%，滬深300指數(shù)下跌1.5%，相對(duì)收益為-0.25%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在28個(gè)板塊排名中排第13位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為實(shí)達(dá)集團(tuán)、天津松江、匹凸匹、中體產(chǎn)業(yè)、海德股份。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊，行業(yè)資金改善不及預(yù)期。