五月樓市略有降溫，后續(xù)預(yù)計(jì)以穩(wěn)為主。隨著2018年“5.15”調(diào)控升級(jí)后樓市降溫及低價(jià)地的消耗，政府逐步放松高價(jià)地入市價(jià)格管制。因高價(jià)盤入市、土地市場升溫帶來預(yù)期變化，春節(jié)后成都樓市逐步回溫，前4月新房成交同比增速較2018H2上升13.6個(gè)百分點(diǎn)，受高價(jià)盤占比上升影響4月均價(jià)較年初升1.8%至11705元/平。隨著積累需求釋放、高價(jià)盤抬升購房門檻、政治局及住建部接連發(fā)聲，草根調(diào)研來看4月下旬樓盤上訪量已逐步下降。往后看，在政府穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期背景下，預(yù)計(jì)后續(xù)成都樓市仍將以穩(wěn)為主。

首置首改為主，區(qū)域分化明顯。市場以90-120平首置首改戶型為主，2019年前4月成交占比47%。受總價(jià)限制，剛需客群逐步轉(zhuǎn)向二手市場尋求更小面積戶型，60-90平二手房成交占比已升至46%。分區(qū)域來看，外圍（近郊及遠(yuǎn)郊）新盤整體供應(yīng)量較大，合計(jì)供應(yīng)占比達(dá)75%；而近郊由于具備區(qū)位優(yōu)勢且配套更為成熟，前4月成交占比達(dá)32.4%。從庫存周期來看，成都全市庫存去化9.7個(gè)月，其中遠(yuǎn)郊10個(gè)月、主城區(qū)9.9個(gè)月、天府新區(qū)9個(gè)月、近郊7.7個(gè)月，整體仍處于合理區(qū)間。

土地市場持續(xù)升溫，外圍成供地主力。樓市回溫帶動(dòng)地市升溫，2019年3月成交溢價(jià)率升至38.9%，個(gè)別項(xiàng)目樓面地價(jià)已超前期高點(diǎn)。外圍區(qū)域（近郊、遠(yuǎn)郊）因面積相對(duì)廣闊且開發(fā)較晚等原因，土地供應(yīng)相對(duì)充足，前4月龍泉驛、青白江土地合計(jì)成交占比達(dá)52%。樓市、地市上行背景下，政策收緊預(yù)期提升，近期成都亦減少中心區(qū)域土地供應(yīng)以降低可能出現(xiàn)的“地王”對(duì)市場預(yù)期的影響，4月成交溢價(jià)率降至13.5%，預(yù)計(jì)后續(xù)成都地市將趨于平穩(wěn)。2018年卓越、中梁等9家企業(yè)首進(jìn)成都，反映品牌房企持續(xù)看好成都市場。

戰(zhàn)略地位提升，中長期基本面扎實(shí)?！?019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》提出培育成渝城市群形成新的重要增長極，成都作為成渝城市群中心城市之一，戰(zhàn)略地位提升有助于其后續(xù)快速發(fā)展。目前成都已匯聚285家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，擁有高校數(shù)量達(dá)64所；2018年常住人口、戶籍人口同比增長3%、1.8%，保持穩(wěn)步凈流入趨勢；整體收入房價(jià)比3.6，高于合肥（3.3）、杭州（2.5）等多數(shù)同類城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人口匯聚為區(qū)域樓市健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

開發(fā)商及樓盤調(diào)研小結(jié)：1）2018年末限價(jià)松動(dòng)，高價(jià)盤增加及地價(jià)攀升，引發(fā)春節(jié)后恐慌入市，推動(dòng)周邊低價(jià)盤銷售，帶動(dòng)銷售回升。4月下旬來樓市逐步降溫，五一節(jié)后上訪量較節(jié)前高點(diǎn)降近50%。2）因區(qū)位優(yōu)勢及斷供時(shí)間較長，三環(huán)內(nèi)高價(jià)盤去化尚可，外環(huán)壓力則較大。3）首套房貸利率上浮15%，較年前幾無變化。4）限價(jià)松動(dòng)情形下，未入市高價(jià)地開工意愿增強(qiáng)，開發(fā)商拿地補(bǔ)庫存意愿仍較強(qiáng)烈。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）盡管當(dāng)前樓市整體回溫，但三四線受制于供應(yīng)充足、需求.萎縮，加上此前未有明顯調(diào)整，預(yù)計(jì)后續(xù)量價(jià)均將面臨較大壓力，未來或存在三四線樓市超預(yù)期調(diào)整帶來房企大規(guī)模減值及中小房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)；2）目前一二線樓市已自然復(fù)蘇，可能存在因一二線復(fù)蘇導(dǎo)致政策端放松不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）受樓市火爆影響2016年起地價(jià)持續(xù)上升，而后續(xù)各城市限價(jià)政策陸續(xù)出臺(tái)，預(yù)計(jì)板塊未來面臨毛利率下滑風(fēng)險(xiǎn)；4）春節(jié)以來樓市回溫，土地成交溢價(jià)率亦持續(xù)走高。近期政治局及住建部接連發(fā)聲，重提“房住不炒”，蘇州跟進(jìn)出臺(tái)部分區(qū)域限售及地市收緊政策。若后續(xù)部分城市市場熱度延續(xù)，未來或存在調(diào)控加碼風(fēng)險(xiǎn)。