4 月份行業(yè)基本面延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。 三月“小陽春”后，“銀四”接力，一二線城市景氣度上行帶動(dòng)整體銷售維持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，三四線城市銷售下跌趨勢(shì)不變，但好于預(yù)期。預(yù)計(jì)后續(xù)一二線與三四線城市分化加劇，在“因城施策”的背景下一二線城市政策邊際寬松，疊加房貸利率下調(diào)，短期一二線市場(chǎng)回暖趨勢(shì)延續(xù)，中期或?qū)⒒貧w平穩(wěn)；三四線城市受前期需求透支影響，中期下行壓力仍在。

預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將緩步下行。 房地產(chǎn)投資維持高增長(zhǎng)，在房企資金面寬松的條件下，投資意愿增強(qiáng)，預(yù)計(jì)建安費(fèi)用穩(wěn)步增長(zhǎng)；土地成交價(jià)款領(lǐng)先土地購(gòu)置費(fèi) 3-6 個(gè)月左右，土地購(gòu)置費(fèi)的滯后效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，對(duì)開發(fā)投資的支撐作用逐漸減弱；面對(duì)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，短期內(nèi)政策放松可能性不大，“房住不炒”基調(diào)下樓市仍以調(diào)控為主，開發(fā)投資上升空間有限，我們維持前期判斷，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速未來將緩步下行。

19 年地產(chǎn)公司一季報(bào)業(yè)績(jī)總結(jié)： 一季度房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入為3,734.92 億元，同比增速達(dá) 22.54%。 營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)主要受益于樓市小陽春，部分城市人才政策、公積金及房貸利率放松，帶動(dòng)商品房銷售增速回升。 地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率達(dá) 79.82%，相比于 2018 年僅上升 0.01 個(gè)百分點(diǎn)， 行業(yè)杠桿率維持穩(wěn)定水平。 隨著一季度融資環(huán)境放松，房企面臨還債高峰的壓力減小，多家公司選擇以較低利率發(fā)債融資，以借新還舊。此外受銷售回暖影響，定金及預(yù)收款、按揭貸款同比增速上行，房企資金面持續(xù)改善。

2019Q1 房地產(chǎn)板塊倉(cāng)位下降，配置風(fēng)格向二線高彈性房企轉(zhuǎn)換。2019Q1 基金房地產(chǎn)持倉(cāng)下降，但仍處于 2010 年以來中等偏高位置；一季度仍為超配，但配置比例有所下降；集中度提升，處于歷史高位；配置風(fēng)格轉(zhuǎn)換，偏好二線高彈性房企。

投資建議： 我們認(rèn)為近期政策頻繁微調(diào)，體現(xiàn)了政府“一城一策”下的“有保有壓”政策方針，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖的趨勢(shì)下，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策將繼續(xù)以“因城施策”為主線。 集中度提升邏輯不變，龍頭房企能夠發(fā)揮融資、品牌及運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)，獲取更多高性價(jià)比的土地儲(chǔ)備。在一二線城市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖對(duì)沖三四線市場(chǎng)下跌風(fēng)險(xiǎn)， 城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速， 一二線及強(qiáng)三線城市需求將進(jìn)一步釋放。 我們推薦業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)，資源優(yōu)勢(shì)明顯，市占率有較大提升空間的萬科 A(000002)、保利地產(chǎn)（600048）、新城控股（601155）。